上周我提到房贷保险的小聪明问题，固然让一些读者警惕，但是，一般老百姓，接触股市不多，但是，他们或多或少，都有涉及房地产买卖。大体上他们还是认为这领域赚的钱，比股市实在，大概是他们所做的投资看得到摸得到，比股市只能依赖一张张纸上财富更可靠吧。
我们在过去5年常常听到一些投资者，其投资的屋子在短短期间起了50-100%，让他们大赚特赚，相比之下，股票投资的难以预测，似乎逊色很多；实际上是否真的如此呢？在屋价飞涨时，上述情况的确有可能。但是，一切皆与时间和贷款有关系。
我们先讨论时间对产业投资的影响。套用一位友人在蒲种买服务式公寓的例子，该公寓推出时要价40万令吉，不过只需付5%首期定金（2万令吉），两年后建好，市价已去到50万令吉，如果卖掉（50万减40万=10万利润,本钱是2万令吉），未扣除费用，大约赚了五倍，回酬率确实惊人！
不过，事情要分两面来看。之一，卖了它，两年里赚了500%，平均一年250%回酬，但是，现金套现回来，要如何开始新的投资呢？假设投资期限是10年，您能确保下来的八年，每年回酬仍然是250%吗？如果有，您可知道10年后您的2万本钱会成长至多少吗？粗略计算，您的累积资本可以达到1.55亿令吉。（回酬率比股市最强投资者巴菲特好了不止10倍，绝对是世上顶尖投资专家之一）
之二，政府近年来的打房措施，不利于短期投资，例如，如果两年内套利，利润会被征收30%产业盈利税（即盈利只有7万令吉)，那么，实际利润只得350%而已。再者，如果阁下已投资了几项产业，银行可能对新的产业投资只给您70%的贷款，像上述例子（5%首期）不再多见，无疑的增加了您的投资成本，降低了回酬率。如果依照上述例子，您的头期得给30% （即12万令吉），假设仍以50万令吉脱售，获利7万令吉，那么赚幅降低至58%,或每年约30%。虽然回酬还是很可观，但是这还未扣除购屋费用（如印花税、买卖合约、贷款合约等）。
不论任何投资，稳定的回酬肯定是投资首选原因之一。上述例子阐明随着资本成长以及当局干涉，超高回酬偶尔有之，长期中不大可能持续出现，不然，个个皆成为国家或世界首富了。当时间一拉长，平均回酬持稳，一般上可以称为特出的年回酬率大约是在10-30%之间。（待续）
20150722
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