玉楼金阙— 小心策划您的房屋保险-233

玉楼金阙— 小心策划您的房屋保险

股市调整的日子加长，房屋交易也面临同样后果。因为政府打房而推出的冷却措施，再加上消费税直接打击了购兴，房屋买卖陷入了漫长的调整期。根据最近的房地产展览和讲座，一些主办者或主讲者已经悄悄的转了口风，由去年至今年年头的呼吁投资者无须担忧，到如今隐喻产业前景暗淡，未来可能要苦守2-3年。

 

我对房地产认识不深，不敢胡乱批评或下定论，不过市场淡静，百业待兴，股市跌破1700点，相信未来的房屋指标也好不到哪里去。这里不想大谈对屋业未来的看法，只想借开斋节将来临的日子，大家有多几天休息时，不妨讨论一下房屋保险的一个错误投资策略。

 

从事财务规划，常有涉及房贷保险计划。过去多年，一些屋业的投资者，都免不了接触到抵押递减式房贷保险（ Mortgage Reducing Term Assurance ，简称MRTA），或抵押定额式房贷保险（（ Mortgage Leverage Term Assurance简称MLTA），到底哪一种保险比较适合，观乎投资者的个人要求以及对保险的认知。

 

一般而言，许多人会选择MRTA， 因为保费便宜很多。举例来说，一名40岁购屋者要购买50万的房屋，打算借20年的房贷，利率约为每年5%，如果他选择买MRTA，他的保险为每年1890令吉，或一次过付费18，000令吉。如果他选择买MLTA,那么他每年需缴2460令吉保费；一次过缴清则需25，000令吉左右。两者的不同点在于MRTA的保额是依年递减至零，而MLTA的保额则维持不变至终，当然比较贵了。

 

投资者选择较便宜的MRTA也不用紧，如果按期供下去，利率变化不大的话，那么和事先的计算其实相差不远，一旦有意外发生自然有保险理赔。不过，市场出现许多过于精打细算的投资者，甚至过于精算到变成投机了。他们打的算盘是如何减低MRTA的保额，于是，一种假设性结果就发生了。依上述例子，该投资者会要求计算MRTA投保期10年的保额（一次过付清约是6700令吉）。然后他们根据自己的理想财务推算，认为自己虽然是贷款20年，不过“应该在10年就供完”，以此为理由说服代理员卖他一份10年MRTA保险。

 

言论之下，似乎这投资者很懂得财务规划以及风险，为自己节省到一笔不少的支出，事实上未必是这样。如今经济不景，要谨守纪律提早供完（或半途变卖，解决房贷）不是那么容易。10年期限一瞬间已过，届时房贷没还完（还欠一半呢），保险却已期满失效，万一有什么三长两短，继承人随时面对银行撤销贷款，迫售房子以补贴房贷不足的风险。

 

就算保险还有效，例如在七年后，斯人却突然逝世。其后人处理他后事时，正以为他有买了保险之际，保险理赔却传来赔额只有25%（即12.5万令吉），欠款却还有约75%未还(即尚欠37.5万)，不禁烦恼这25万令吉的差额要用什么来填补。所以，购买MRTA时，必须想清楚，保险的目的何在，切莫自以为聪明，一念之差，累人累己。
20150714