Monday, July 10, 2017

玉楼金阙-房贷拉警报-293




政府打算允许发展商发放贷款,引起了民间一波波的反对声,甚至财政部的意见也和房屋及地方政府部长意见相左,婉转的表达了其不可行性。这之后,陆陆续续的读了许多专家的意见,集思广益之余,也想野人献曝,和读者分享一下。

 

首先,先从震撼人心的利率上限定在12-18%说起(见表)。当然,支持者为其开脱说发展商最后决定的利率并不一定是12-18%,可能是6-8%。这点我较后才评论。

房贷(50万令吉)
4.5%
12%
18%
30年期,月供/令吉
2533
5143
7535
总付款/令吉
911880
1851480
2712600
倍数
1.82
3.7
5.4

 

以我个人的经验,一间屋子,要在10年内约翻倍,并不是不可能的事,因为那只不过是约7.2%的年成长率。但是,如果购买于屋价不合理的高峰期,之后房地市场崩溃,要爬回最高峰,然后突破,可能要一段长时间。如果花了20年才翻倍,实际回酬可能只有3-4%左右,那么,12-18%的利息,让购屋者永远不可能从投资屋子赚钱。所以,买屋子的时机如果不对,可能要付出惨痛的代价,血本无归。当今,房价算不算高呢?一位友人在这20年期间买屋子的经验,或许可以让大家了解一下过去屋价涨跌的走势。

 

大约20年前(1995-6年),小陈刚出来做工不久,很想买间屋子自己住,同时当作是长远的投资。可是,那时偏偏是屋价高涨的时刻,以他的薪水比率,离想要买的屋子,总是差那个5万令吉左右,申请不到贷款。之后,97-98来临,股市和楼市一起崩溃,利息不正常的高涨,拖垮了许多供屋子的蜗牛一族。不过,也要等到2000年,他才有机会买到自己喜欢又负担得起的屋子。当时,他看中两间屋子,一间是由之前的32万令吉跌到25万令吉;另一间是由25万令吉跌到20万令吉。那时,贷款年利率是6.5%。惭愧,以他的资格依然只能够量力而为,买下那间较便宜的。

 

而之后房价反弹,他的屋子迅速回弹去25万左右,算是做对了投资。不过,往后5-6年,房价也没大起。直到2010年以后,利率跌至4%左右,许多人在这时购屋或重组贷款,房产业突然间火热起来。在2011-2013年间,他的屋价静悄悄涨到60万令吉,不过,观察其他同地区的新房屋,其实售价也起到60-100万了。如果他卖掉,固然赚了不少钱,不过,想要买间更好的,可能只够当作3-50%的头期;要想一间(旧/小)换一间(新/大)而不用供屋子,除非新屋地区偏远,不然是不大可能的事。

 

反正有瓦遮顶,他只好耐心的等,希望碰到下一个房屋崩溃期。进入2016年,虽然利率仍然很低,但是贷款严格,难得到批准,导致房屋滞销,新盘推出也大量减少。而且屋价越起越高,有点重演他95-6年要买屋子时遇到的情况。如果情形持续下去,2000年的楼价崩溃的机遇很可能会在2020年重现。

 

这回房屋发展部为了制造荣景的假象,试图改变保守贷款的政策,但是,能够改变供需原则吗?当然不可能。放松贷款标准,不等于薪水增加,反而是打肿脸皮充胖子,到时违约(供不起)的个案大增,对经济造成更大的破坏,国家银行了解这一点,不可能同意。就如“居者有其屋”的政策,也不可能因为15万以下屋子无人问津,就改变规则,允许30万或50万的屋子列入行列。如果一味让发展商跟着利益走,那么,廉价屋名存实亡,大家借贵利买贵屋,社会问题永远无法解决。(待续)
20160919

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