Monday, January 14, 2013

Property

我也谈房屋和产业股




认识我的人,都知道我不擅长投资产业。因此,这三五年来产业暴涨,我确实是无福气享受。上周有项产业界盛事,是为英文杂志THE EDGE举办的大马出色产业公司成绩揭晓。这项殊荣今年踏入第十个年头,由著名产业公司实达集团(SPSETIA) 摘下桂冠。实达集团实力雄厚,过去9年(2002-2011) 六夺冠军(2005,06,07,08,10,11),本年度再度卫冕,可说实至名归。接下来周末是由南洋商报和中国报联合主办的2012优质房地产暨家居展,还邀得冷眼前辈分享投资产业股心得,热闹非常。



不过我却应朋友之邀,冒着一路塞车之苦,前去槟城参观他刚入伙的新居,与前辈的讲座失之交臂,可惜可惜。听说槟城人最会买屋子,我这位自小相识的友人,自从全家移居槟城之后就入乡随俗,买下买下也买了几间屋子,现在是两间高级公寓、一栋半独立式的主人。刚刚搬进去的正是半独立式住宅,买时约80万令吉,目前已叫价130万令吉,涨价50%;据他说另两间公寓也涨价2-3倍,让我这个只会纸上谈兵的小投资者既羡慕又自叹不如,甘拜下风。



根据我多年来的“研究” 心得,喜欢买产业的民众不大爱投资在股市,原因是他们大多相信眼见为真,出了钱要摸得到才放心。就算我几位资产较多的客户,在股市的投资也同样和其手中产业不成比例,若真要比,大概是1对10吧。我曾问他们,为甚么不相信股票?得到的结论除了上面所言有实物和纸张之分外,尚有几个理由。其一是房屋投资所需资本从来不会小,和股票一比往往是10对1甚至100对1,因此投资产业者出了大钱,当然也希望赚大钱。



其二是买产业者大多有个共识,那就是好的产业收得越久越值钱。换句话说,投资者一开始就没打算短期套利,五年以下就放掉的话都归类短暂了。而投资股票,固然开始可自我约束是放长线钓大鱼,但由于股价波动太激烈,脱手也太容易,往往怂恿投资者快快卖掉,不象产业,市场低糜时,你要卖也未必卖得出去。



再下来,投资产业其实动用的杠杆相当大,但投资者不自觉,而且银行肯融资,例如,允许贷款90%来购买产业,等等。而股票投资就算是利用按金,充其量也是融资50%而已,而且当股市下跌,银行就可能逼仓。



那么,喜欢投资股票的,又有何见解?投资者觉得,产业领域兴旺,最赚钱的莫过于发展商。因此,买入上市的产业公司,万无一失,何必辛辛苦苦到处去寻找一间好屋子呢?再者,喜欢买屋收租者,又怎比得上产业信托股,不必亲力亲为,也不怕租不出去,或租出去却收不到钱,一切由专人处理,到时房租自动存入银行户口。



只是,投资者也要小心挑选,因为很多产业公司坐拥许多地皮,大股东却不肯将价值释放,甚至连股息也省下了;到得时机成熟,却一出手就将它私有化了。所以,长线投资者不怕大选,更晓得甚么是基本面,最怕的还是人心如大鳄,吃不到还随时被咬个血肉淋漓。

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